Кассационная жалоба по гражданскому делу
В Судебную коллегию по гражданским делам
ООО «Зайчик» также было подано исковое заявление в указанный суд с требованием о регистрации в прядке ст. 165 ГК РФ дополнительного соглашения от 21 октября 2013 г. об увеличении арендуемых площадей к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года площадью 171,4 кв.м. и дополнения от 30 октября 2013 года об изменении расчетов арендной платы с ноября 2013 г. к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года, ранее подписанного с ООО «Дурында», так как согласно пункта 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая, что оба исковых заявления были между одними и теми же сторонами и поскольку между исками имелась взаимная связь и их совместное рассмотрение должно было привести к более быстрому и правильному рассмотрению споров, Суд объединил указанные дела в одно производство, присвоив номер гражданскому производству № 2-3333. Дурында Д.И.. как правопреемник арендодателя ООО «Дурында» в деле стала Истцом, а ООО «Зайчик» Ответчиком и Истцом по встречному иску соответственно.
Своим решением 15.07.15 Перовский районный суд Москвы удовлетворил требования Дурынды Д.И. частично: признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но отказал во взыскании компенсации по оплате коммунальных платежей с Общества.
Соответственно в удовлетворении иска ООО «Зайчик» отказано.
Общество ООО «Зайчик» не согласившись с указанным решением, обратилось в Судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда с просьбой отменить указанное решение и вынести новое-удовлетворить требования ООО «Зайчик», заявленные в суде первой инстанции.
Мосгорсуд своим апелляционным определением от 05 ноября 2015 г., рассмотрев по собственному усмотрению дело в полном объеме, а не только по жалобе Общества, не предупредив об этом Общество - частично удовлетворил апелляционную жалобу Общества: решение Перовского районного суда г.Москвы в части исковых требований Дурынды Д.И. – о расторжении договора аренды отменил, но в то же время удовлетворил требование Дурынды Д.И. о взыскании с ООО «Зайчик» задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 229 435, 00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 186, 53 руб, оставив в силе расходы на представителя 15 000 рублей.
В удовлетворении требований Общества о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества отказал.
Общество ООО «Зайчик» считает, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы Общества вынес Определение на основании:
недопустимого доказательства – устных показаний самой Дурынды Д.И.., что якобы арендатор компенсировал оплату коммунальных платежей в отсутствие иных, в том числе письменных доказательств (счетов, банковских выписок, чеков, расписок, актов, писем и тд.);
в нарушение части 4 ст. 67 ГПК РФ и части 4 ст. 198 ГПК РФ, предусматривающих обязанность суда отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, тем не менее в нарушение указанных статей ГПК РФ не подверг оценке важные письменные доказательства:
1. Письмо от 25 июня 2014 года, исходящее от стороны в деле-Арендодателя Дурынды Д.И.. в адрес арендатора - ООО «Восток», который раскрывает характер отношений по договору аренды нежилого помещения в части оплаты денежных средств за пользование коммунальными услугами. (прилагается)
2. Остался без внимания тот факт, что в день подписания основного договора аренды нежилого помещения 20 апреля 2006 года, юридические лица подписали еще не зарегистрированное в «Россреестре» Соглашение об изменении условий от 20 апреля 2006 года (Приложение № 1 к Договору), в котором кроме условия об увеличении арендуемой площади до 117, 1 кв.м., было упомянуто в пп.3 пункта 2 Соглашения об оплате Арендатором коммунальных услуг, при этом оплата должна была производиться отдельно от арендных платежей по выставленным Арендодателем ООО «Дурында» счетам за фактическое потребление магазином. (суд кассационной инстанции на листе 3 Определения соглашается с указанным фактом).
Согласно пункту 1 статьи 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований……»
Арендодатель ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И. ни одного счета не выставил и доказательств оплаты коммунальных услуг Арендатором не представил!!! И СООТВЕТСТВЕННО НЕ ПРЕДОСТАВИЛ СУДУ НИ ОДНОГО ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ОПЛАТЫ ООО «Зайчик» коммунальных платежей за все эти годы.
В суде первой инстанции судом было исследовано Соглашение об изменении условий от 20 апреля 2006 года (Приложение № 1 к Договору) (лист № 3 решения Перовского районного суда), в котором указано было условия о способе оплаты коммунальных платежей Арендатором только по выставленным Арендодателем ООО «Дурында» счетам за фактическое потребление.
Арендодатель НЕ ПРЕДОСТАВИЛ СУДУ НИ ОДНОГО ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ОПЛАТЫ ООО «Дурында» коммунальных платежей за все эти годы. Так же Арендодатель не представил суду ни одного выставленного Арендатору и не оплаченного счета за коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Вместе с тем пунктом 3 ст.438 ГК РФ предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В отношениях между сторонами Арендатор ООО «Зайчик» с 21 апреля 2006 года и до вступления данного дела в законную силу в ноябре 2015 года оплачивал только арендные платежи Арендодателю ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И., которая принимала эти платежи, то есть акцептировала данную уплату без оплаты коммунальных платежей без каких-либо претензий.
То есть правила, указанные в пункте 3 ст.438 ГК РФ относятся также и к изменению договора.
Необходимо учесть, что согласно подписанному 20 апреля 2011 года дополнительному соглашению к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года, срок по договору аренды был продлен до 20 сентября 2014 года.
И уже 31 марта 2014года стороны Арендодатель ООО «Дурында» и арендатор ООО «Зайчик» подписали акт сверки, согласно которому финансовых претензий друг к другу не имеют.
Данный документ свидетельствует об акцептировании ООО «Дурында» отношений именно по оплате за пользование помещением без включения в него дополнительных платежей.
Поскольку данный спор возник первоначально между сторонами-юридическими лицами, поэтому Заявитель ООО «Зайчик» приводит судебно-арбитражную практику по данному вопросу. (Такой пример приводится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 февраля 1997 г. N 3895/95).
Также есть правовая позиция ученых-цивилистов и судей ВАС РФ по данному вопросу, изложенное в издании-"Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема" (отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова) ("Статут", 2011) «В связи с этим совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме, поскольку Конклюдентные действия выступают как правоизменяющий юридический факт».
Такая же позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ №4905/11 от 6.9.2011).
Аналогичные правила изложены в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В некоторых случаях совершение стороной конклюдентных действий может рассматриваться как способ совершения соглашения об изменении договора.
Никакого досудебного порядка разрешения спора по оплате коммунальных платежей ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И. не заявляли. Что также свидетельствует об отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей.
Соответственно ООО «Дурында» обратилось в первый раз с такими встречными исковыми требованиями в арбитражный суд г.Москвы в декабре 2014 года, только после того как ООО «Зайчик» предъявила свои претензии к ООО «Дурында» с просьбой к арбитражному суду произвести государственную регистрацию доп.соглашений к договору аренды нежилого помещения в порядке ст.165 ГК РФ, однако указанное дело № А40-00000/2014 в 2015 году было прекращено в связи с ликвидацией ООО «ИРЭН» и передачей спорного имущества Филипповой Н.Г., как физическому лицу.
Заявитель ООО «Зайчик» раскрывает текст письма ООО «Дурында», которое было упомянуто выше под № 1 и ни каким образом не оцененное ни в одной из трех судебных инстанций:
Письмо-оферта ООО «Дурында» в адрес Арендатора от 25 июня 2014 года № 2/2, в котором генеральный директор ООО «Дурында» Дурында Д.И., выступила с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды «задним числом». В данном письме ДурындаД.И. просила внести в Договор следующие изменения относительно прошлых периодов времени:
Так, для ООО «Зайчик» предлагалось
1. Установить с 1 апреля 2014 года арендную плату в размере 120 тыс. рублей.
2. Установить, что стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг, в том числе и электроэнергия не включены в арендную плату и определяются расчетным путем по итогам каждого месяца аренды исходя из фактического объема потребления Арендатором эксплуатационных, коммунальных услуг и электроэнергии в помещении.
Как сказано выше, оценку данному письму с проектом дополнительного соглашения ни один суд в нарушение части 4 ст. 67 ГПК РФ и части 4 ст. 198 ГПК РФ в своем судебном акте не дал!!!! Хотя Арендодатель этим письмом выразил свое волеизъявление переложить обязанность по оплате коммунальных услуг на ООО «Зайчик», на что арендатор ответил отказом.
Оставление без оценки Акта сверки и указанного письма-оферты, которое фактически подтверждает одновременно акцепт (согласие) того, что оплата коммунальных платежей-обязанность самого собственника, а не Арендатора, привели к вынесению апелляционной инстанцией незаконного судебного акта, вступившего в законную силу.
На листе 4 Апелляционного определения суд указал, «что в судебном заседании установлено, что до возникновения между сторонами спора в апреле 2014 года условия договора исполнялись сторонами с учетом доп.соглашения № 1, а именно истцу выплачивалась арендная плата в размере 2500 долларов США ежемесячно, и расходы по оплате коммунальных услуг уплачивались Арендатором (л.д 220). Признавая данное обстоятельство установленным, судебная коллегия исходит из того, что на оборотной стороне экземпляра доп.соглашления № 1 от 20 апреля 2006 года имеются записи о выплате Дурында Д.И.. денежных средств в размере 2500 долларов США ежемесячно, ответчик не отрицает, что размер арендной платы был изменен, и истцу фактически выплачивалось сумма, эквивалентная 2500 долларов США».
Как видно выше, суд сделал противоречивое суждение, в первой части включив в 2500 долларов США и арендную плату и коммунальные платежи, а во втором предложении указал, что арендная плата выплачивалась в размере эквивалентном 2500 долларов США.
Кроме того, расходы на коммунальные услуги не могут быть постоянными круглогодично, так как в зимний период расходы значительно увеличиваются из-за потребления: тепловой и электроэнергии!!! Поэтому и на этом основании, что арендатор оплачивал коммунальные платежи ничем не подтверждено.
Поэтому выводы суда апелляционной инстанции о возложении обязанности по оплате коммунальных услуг именно на Арендатора (ЛИСТ 6 Определения) является надуманными, без учета письменных доказательств, имеющихся в материалах дела.
Далее Суд указывает, «в соответствии с указанной нормой, принимая во внимание последующее поведение сторон, которые подписали соглашение об изменении условий, являющимися приложением к Договору аренды № 1 от 20 апреля 2006 года, а также последующие действия ООО «Зайчик», оплачивавшего до 2014 года коммунальные услуги истцу, что следует из объяснений Дурында Д.И.., коллегия приходит к выводам об установлении действительной общей воли сторон на заключение договора аренды на условиях оплаты коммунальных услуг за счет арендатора, что это соответствует логике любого арендодателя, не заинтересованного в несении безвозвратных убытков, связанных с расходованием коммунальных услуг арендатором, не заинтересованном в их оптимизации».
Однако повторюсь, что в указанных правоотношениях устные объяснения стороны без других доказательств, являются недопустимыми.
Фактически суд своим судебным актом создал новые правоотношения, к которым стороны не стремились.
Заявитель предоставляет для сведения ряд судебных актов, которые опровергают ошибочную позицию суда апелляционной инстанции относительно того, что арендодатели никогда не берут на себя обязанности по оплате коммунальных услуг, в которых указано что Обязанность по оплате коммунальных платежей лежит на арендодателе:
- Постановление 15 арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 15АП-14795/2015
- Постановление АС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА от 14 мая 2015 г. N Ф09-1203/15
по делу N А76-24125/2013
- ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 2 (2015) от 26 июня 2015 года На ВОПРОС 5. На ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?
ОТВЕТ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Приняв указанное судебное решение, суд апелляционной инстанции фактически нарушил стабильность гражданского оборота.
Существенные процессуальные нарушения.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела отступил от принципа равенства сторон, без всяких оснований, приняв решение не только в рамках поданной апелляционной жалобы, а по требованиям, которые Истцом Дурында Д.И.. были изложены в ее исковом заявлении.
Так, Суд апелляционной инстанции фактически «встал» на сторону в деле Дурында Д.И.., рассмотрел дело формально, данный вывод кассант сделал на основании следующего:
В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 «О Применении Судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
Учитывая это обстоятельно, суд апелляционной инстанции в ходе судебного заседания даже не уведомил стороны о принятом решении рассмотреть дело «полностью», то есть не ограничиваться рамками жалобы, тем самым нарушил право ООО «Дурында» на соответствующее предоставление доказательств, доводов в рамках всего дела, а не только жалобы, хотя Общество и затронуло в судебном заседании вопросы, указываемые ниже.
Также необходимо учесть, что уже с 5 мая 2008 года стороны подписали Дополнение к Приложению № 1 к договору аренды, согласно которому арендная плата с 5 мая 2008 года составляла 87 000 рублей и снова так и выплачивалась без дополнительных коммунальных платежей.
В Президиум Московского городского суда была подана кассационная жалоба о пересмотре вступившего в законную силу апелляционного определения Московского городского суда от 06.11.2015 в связи с существенными нарушениями судом норм материального и (процессуального) права, повлиявшими на исход дела (ст.387 ГПК РФ).
Судья Кассационной инстанции на листе 3 Определения установил, что «арендатор обязан был уплачивать арендодателю эквивалент в размере 2500 долларов США. Оплата коммунальных услуг производится отдельно, за фактически потребленное магазином по выставленным арендодателем счетам. И также отметил на подписанный сторонами акт сверки от 31 марта 2014 года, согласно которому стороны претензий не имеют, поэтому Филипповой отказано во взыскании арендных платежей».
Как считает Заявитель ООО «Зайчик» суд ошибочно указал, что Филиппова не представила доказательств по задолженности по оплате арендных платежей, которые могли образоваться соответственно до его подписания, т.е 31 марта 2014 года, поскольку их и не было в этот период.
На листе 4 судья кассационной инстанции считает, что «доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с изложенными выводами судебной коллегии, оценкой фактических обстоятельств дела, основаны на неверном толковании норм материального права, содержат разъяснение обстоятельств настоящего дела с изложением позиции ответчика по первоначальному иску относительно возникшего спора и его субъективного мнения о правильности его разрешения. Однако оспариваемое апелляционное определение постановлено исходя из собранных по делу доказательств в их совокупности. Несогласие заявителя с данной оценкой направлено на переоценку доказательств, что в силу главы 41 ГПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции».
Заявитель не согласен с такими выводами, поскольку ряд вышеуказанных доказательств осталось вообще без оценки, ряд обстоятельств, указанных выше и отраженных в судебных актах – апелляционной и кассационной инстанций вообще носят противоречивый и не чем не подтвержденный характер, в связи, с чем нельзя говорить о законности принятых судебных решений.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 376 - 378 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прошу:
ПРОШУ:
1. Истребовать из Перовского районного суда г.Москвы гражданское дело № 2-33333/2015 по иску гр-ки Дурында Д.И. к ООО «Зайчик» о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании компенсации оплаты коммунальных услуг и назначить дело для рассмотрения по существу в суде кассационной инстанции.
2. ОТМЕНИТЬ Апелляционное определение Московского городского суда от 06 ноября 2015 и Определение Судьи Московского городского суда Аванесовой Г.А. от 18 мая 2016 года № 4г/4-4444/2016 в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с ООО «Зайчик» в пользу Дурында Д.И.. в сумме 229 435,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 186,53 руб, расходов на представителя 15 000 рублей;
3. Оставить в силе решение Перовского районного суда г.Москвы в части отказа во взыскании задолженности по оплате аренды и коммунальных услуг и принять новое решение или направив дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.
Приложение:
1. Квитанция об оплате государственной пошлины
2. Копия решения Перовского районного суда г. Москвы от 15.07.2015г.
3. Копия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.11.2015г.
4. Копия Определения от 18 мая 2016 года № 4г/4-4444/2016
5. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя
6. Копия Приложения №1 от 20 апреля 2006 года
7. Копия письма от 25 июня 2014 года №б/н с проектом доп.соглашения к Договору аренды.
8.Копия Дополнения к договору аренды от 05 мая 2008 года.
9. Копия Акта сверки от 31 марта 2014 года
10. Копия протокола №1 от 21 октября 2005 года о назначении генерального директора
11.Копия протокола №7 от 27 мая 2014 года о продлении полномочий генерального директора
12.Выписка из ЕГРЮЛ
Верховного Суда Российской Федерации
121260, г. Москва, ул. Поварская, д.15 ,
Заявитель кассационной жалобы (Ответчик и Истец по встречному иску)
Общество с Ограниченной Ответственностью «Зайчик»,
г. Москва, ул.Семеновская, д.1 А
от Заявителя/ представитель Ответчика ООО «Зайчик»: адвокат Чернов Сергей Витальевич,
Московская межрайонная коллегия адвокатов
Адрес: Москва, ул. 7-ая Парковая, д. 24.
Ответчик: Дурында Дарья Ивановна
г.Москва, ул. Телячих Нежностей, д.1, кв. 1
Государственная пошлина оплачена в размере 3 тыс. рублей
Кассационная жалоба
На Определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-33333/15
и Определение судьи Московского городского суда
от 20.03.2016 г. № 4г/4-4444/2016
ООО «Зайчик» также было подано исковое заявление в указанный суд с требованием о регистрации в прядке ст. 165 ГК РФ дополнительного соглашения от 21 октября 2013 г. об увеличении арендуемых площадей к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года площадью 171,4 кв.м. и дополнения от 30 октября 2013 года об изменении расчетов арендной платы с ноября 2013 г. к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года, ранее подписанного с ООО «Дурында», так как согласно пункта 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая, что оба исковых заявления были между одними и теми же сторонами и поскольку между исками имелась взаимная связь и их совместное рассмотрение должно было привести к более быстрому и правильному рассмотрению споров, Суд объединил указанные дела в одно производство, присвоив номер гражданскому производству № 2-3333. Дурында Д.И.. как правопреемник арендодателя ООО «Дурында» в деле стала Истцом, а ООО «Зайчик» Ответчиком и Истцом по встречному иску соответственно.
Своим решением 15.07.15 Перовский районный суд Москвы удовлетворил требования Дурынды Д.И. частично: признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но отказал во взыскании компенсации по оплате коммунальных платежей с Общества.
Соответственно в удовлетворении иска ООО «Зайчик» отказано.
Общество ООО «Зайчик» не согласившись с указанным решением, обратилось в Судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда с просьбой отменить указанное решение и вынести новое-удовлетворить требования ООО «Зайчик», заявленные в суде первой инстанции.
Мосгорсуд своим апелляционным определением от 05 ноября 2015 г., рассмотрев по собственному усмотрению дело в полном объеме, а не только по жалобе Общества, не предупредив об этом Общество - частично удовлетворил апелляционную жалобу Общества: решение Перовского районного суда г.Москвы в части исковых требований Дурынды Д.И. – о расторжении договора аренды отменил, но в то же время удовлетворил требование Дурынды Д.И. о взыскании с ООО «Зайчик» задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 229 435, 00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 186, 53 руб, оставив в силе расходы на представителя 15 000 рублей.
В удовлетворении требований Общества о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества отказал.
Общество ООО «Зайчик» считает, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы Общества вынес Определение на основании:
недопустимого доказательства – устных показаний самой Дурынды Д.И.., что якобы арендатор компенсировал оплату коммунальных платежей в отсутствие иных, в том числе письменных доказательств (счетов, банковских выписок, чеков, расписок, актов, писем и тд.);
в нарушение части 4 ст. 67 ГПК РФ и части 4 ст. 198 ГПК РФ, предусматривающих обязанность суда отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, тем не менее в нарушение указанных статей ГПК РФ не подверг оценке важные письменные доказательства:
1. Письмо от 25 июня 2014 года, исходящее от стороны в деле-Арендодателя Дурынды Д.И.. в адрес арендатора - ООО «Восток», который раскрывает характер отношений по договору аренды нежилого помещения в части оплаты денежных средств за пользование коммунальными услугами. (прилагается)
2. Остался без внимания тот факт, что в день подписания основного договора аренды нежилого помещения 20 апреля 2006 года, юридические лица подписали еще не зарегистрированное в «Россреестре» Соглашение об изменении условий от 20 апреля 2006 года (Приложение № 1 к Договору), в котором кроме условия об увеличении арендуемой площади до 117, 1 кв.м., было упомянуто в пп.3 пункта 2 Соглашения об оплате Арендатором коммунальных услуг, при этом оплата должна была производиться отдельно от арендных платежей по выставленным Арендодателем ООО «Дурында» счетам за фактическое потребление магазином. (суд кассационной инстанции на листе 3 Определения соглашается с указанным фактом).
Согласно пункту 1 статьи 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований……»
Арендодатель ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И. ни одного счета не выставил и доказательств оплаты коммунальных услуг Арендатором не представил!!! И СООТВЕТСТВЕННО НЕ ПРЕДОСТАВИЛ СУДУ НИ ОДНОГО ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ОПЛАТЫ ООО «Зайчик» коммунальных платежей за все эти годы.
В суде первой инстанции судом было исследовано Соглашение об изменении условий от 20 апреля 2006 года (Приложение № 1 к Договору) (лист № 3 решения Перовского районного суда), в котором указано было условия о способе оплаты коммунальных платежей Арендатором только по выставленным Арендодателем ООО «Дурында» счетам за фактическое потребление.
Арендодатель НЕ ПРЕДОСТАВИЛ СУДУ НИ ОДНОГО ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ОПЛАТЫ ООО «Дурында» коммунальных платежей за все эти годы. Так же Арендодатель не представил суду ни одного выставленного Арендатору и не оплаченного счета за коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Вместе с тем пунктом 3 ст.438 ГК РФ предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В отношениях между сторонами Арендатор ООО «Зайчик» с 21 апреля 2006 года и до вступления данного дела в законную силу в ноябре 2015 года оплачивал только арендные платежи Арендодателю ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И., которая принимала эти платежи, то есть акцептировала данную уплату без оплаты коммунальных платежей без каких-либо претензий.
То есть правила, указанные в пункте 3 ст.438 ГК РФ относятся также и к изменению договора.
Необходимо учесть, что согласно подписанному 20 апреля 2011 года дополнительному соглашению к Договору аренды нежилого помещения от 20 апреля 2006 года, срок по договору аренды был продлен до 20 сентября 2014 года.
И уже 31 марта 2014года стороны Арендодатель ООО «Дурында» и арендатор ООО «Зайчик» подписали акт сверки, согласно которому финансовых претензий друг к другу не имеют.
Данный документ свидетельствует об акцептировании ООО «Дурында» отношений именно по оплате за пользование помещением без включения в него дополнительных платежей.
Поскольку данный спор возник первоначально между сторонами-юридическими лицами, поэтому Заявитель ООО «Зайчик» приводит судебно-арбитражную практику по данному вопросу. (Такой пример приводится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 февраля 1997 г. N 3895/95).
Также есть правовая позиция ученых-цивилистов и судей ВАС РФ по данному вопросу, изложенное в издании-"Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема" (отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова) ("Статут", 2011) «В связи с этим совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме, поскольку Конклюдентные действия выступают как правоизменяющий юридический факт».
Такая же позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ №4905/11 от 6.9.2011).
Аналогичные правила изложены в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В некоторых случаях совершение стороной конклюдентных действий может рассматриваться как способ совершения соглашения об изменении договора.
Никакого досудебного порядка разрешения спора по оплате коммунальных платежей ООО «Дурында»-правопреемник Дурында Д.И. не заявляли. Что также свидетельствует об отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей.
Соответственно ООО «Дурында» обратилось в первый раз с такими встречными исковыми требованиями в арбитражный суд г.Москвы в декабре 2014 года, только после того как ООО «Зайчик» предъявила свои претензии к ООО «Дурында» с просьбой к арбитражному суду произвести государственную регистрацию доп.соглашений к договору аренды нежилого помещения в порядке ст.165 ГК РФ, однако указанное дело № А40-00000/2014 в 2015 году было прекращено в связи с ликвидацией ООО «ИРЭН» и передачей спорного имущества Филипповой Н.Г., как физическому лицу.
Заявитель ООО «Зайчик» раскрывает текст письма ООО «Дурында», которое было упомянуто выше под № 1 и ни каким образом не оцененное ни в одной из трех судебных инстанций:
Письмо-оферта ООО «Дурында» в адрес Арендатора от 25 июня 2014 года № 2/2, в котором генеральный директор ООО «Дурында» Дурында Д.И., выступила с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды «задним числом». В данном письме ДурындаД.И. просила внести в Договор следующие изменения относительно прошлых периодов времени:
Так, для ООО «Зайчик» предлагалось
1. Установить с 1 апреля 2014 года арендную плату в размере 120 тыс. рублей.
2. Установить, что стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг, в том числе и электроэнергия не включены в арендную плату и определяются расчетным путем по итогам каждого месяца аренды исходя из фактического объема потребления Арендатором эксплуатационных, коммунальных услуг и электроэнергии в помещении.
Как сказано выше, оценку данному письму с проектом дополнительного соглашения ни один суд в нарушение части 4 ст. 67 ГПК РФ и части 4 ст. 198 ГПК РФ в своем судебном акте не дал!!!! Хотя Арендодатель этим письмом выразил свое волеизъявление переложить обязанность по оплате коммунальных услуг на ООО «Зайчик», на что арендатор ответил отказом.
Оставление без оценки Акта сверки и указанного письма-оферты, которое фактически подтверждает одновременно акцепт (согласие) того, что оплата коммунальных платежей-обязанность самого собственника, а не Арендатора, привели к вынесению апелляционной инстанцией незаконного судебного акта, вступившего в законную силу.
На листе 4 Апелляционного определения суд указал, «что в судебном заседании установлено, что до возникновения между сторонами спора в апреле 2014 года условия договора исполнялись сторонами с учетом доп.соглашения № 1, а именно истцу выплачивалась арендная плата в размере 2500 долларов США ежемесячно, и расходы по оплате коммунальных услуг уплачивались Арендатором (л.д 220). Признавая данное обстоятельство установленным, судебная коллегия исходит из того, что на оборотной стороне экземпляра доп.соглашления № 1 от 20 апреля 2006 года имеются записи о выплате Дурында Д.И.. денежных средств в размере 2500 долларов США ежемесячно, ответчик не отрицает, что размер арендной платы был изменен, и истцу фактически выплачивалось сумма, эквивалентная 2500 долларов США».
Как видно выше, суд сделал противоречивое суждение, в первой части включив в 2500 долларов США и арендную плату и коммунальные платежи, а во втором предложении указал, что арендная плата выплачивалась в размере эквивалентном 2500 долларов США.
Кроме того, расходы на коммунальные услуги не могут быть постоянными круглогодично, так как в зимний период расходы значительно увеличиваются из-за потребления: тепловой и электроэнергии!!! Поэтому и на этом основании, что арендатор оплачивал коммунальные платежи ничем не подтверждено.
Поэтому выводы суда апелляционной инстанции о возложении обязанности по оплате коммунальных услуг именно на Арендатора (ЛИСТ 6 Определения) является надуманными, без учета письменных доказательств, имеющихся в материалах дела.
Далее Суд указывает, «в соответствии с указанной нормой, принимая во внимание последующее поведение сторон, которые подписали соглашение об изменении условий, являющимися приложением к Договору аренды № 1 от 20 апреля 2006 года, а также последующие действия ООО «Зайчик», оплачивавшего до 2014 года коммунальные услуги истцу, что следует из объяснений Дурында Д.И.., коллегия приходит к выводам об установлении действительной общей воли сторон на заключение договора аренды на условиях оплаты коммунальных услуг за счет арендатора, что это соответствует логике любого арендодателя, не заинтересованного в несении безвозвратных убытков, связанных с расходованием коммунальных услуг арендатором, не заинтересованном в их оптимизации».
Однако повторюсь, что в указанных правоотношениях устные объяснения стороны без других доказательств, являются недопустимыми.
Фактически суд своим судебным актом создал новые правоотношения, к которым стороны не стремились.
Заявитель предоставляет для сведения ряд судебных актов, которые опровергают ошибочную позицию суда апелляционной инстанции относительно того, что арендодатели никогда не берут на себя обязанности по оплате коммунальных услуг, в которых указано что Обязанность по оплате коммунальных платежей лежит на арендодателе:
- Постановление 15 арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 15АП-14795/2015
- Постановление АС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА от 14 мая 2015 г. N Ф09-1203/15
по делу N А76-24125/2013
- ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 2 (2015) от 26 июня 2015 года На ВОПРОС 5. На ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?
ОТВЕТ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Приняв указанное судебное решение, суд апелляционной инстанции фактически нарушил стабильность гражданского оборота.
Существенные процессуальные нарушения.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела отступил от принципа равенства сторон, без всяких оснований, приняв решение не только в рамках поданной апелляционной жалобы, а по требованиям, которые Истцом Дурында Д.И.. были изложены в ее исковом заявлении.
Так, Суд апелляционной инстанции фактически «встал» на сторону в деле Дурында Д.И.., рассмотрел дело формально, данный вывод кассант сделал на основании следующего:
В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 «О Применении Судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
Учитывая это обстоятельно, суд апелляционной инстанции в ходе судебного заседания даже не уведомил стороны о принятом решении рассмотреть дело «полностью», то есть не ограничиваться рамками жалобы, тем самым нарушил право ООО «Дурында» на соответствующее предоставление доказательств, доводов в рамках всего дела, а не только жалобы, хотя Общество и затронуло в судебном заседании вопросы, указываемые ниже.
Также необходимо учесть, что уже с 5 мая 2008 года стороны подписали Дополнение к Приложению № 1 к договору аренды, согласно которому арендная плата с 5 мая 2008 года составляла 87 000 рублей и снова так и выплачивалась без дополнительных коммунальных платежей.
В Президиум Московского городского суда была подана кассационная жалоба о пересмотре вступившего в законную силу апелляционного определения Московского городского суда от 06.11.2015 в связи с существенными нарушениями судом норм материального и (процессуального) права, повлиявшими на исход дела (ст.387 ГПК РФ).
Судья Кассационной инстанции на листе 3 Определения установил, что «арендатор обязан был уплачивать арендодателю эквивалент в размере 2500 долларов США. Оплата коммунальных услуг производится отдельно, за фактически потребленное магазином по выставленным арендодателем счетам. И также отметил на подписанный сторонами акт сверки от 31 марта 2014 года, согласно которому стороны претензий не имеют, поэтому Филипповой отказано во взыскании арендных платежей».
Как считает Заявитель ООО «Зайчик» суд ошибочно указал, что Филиппова не представила доказательств по задолженности по оплате арендных платежей, которые могли образоваться соответственно до его подписания, т.е 31 марта 2014 года, поскольку их и не было в этот период.
На листе 4 судья кассационной инстанции считает, что «доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с изложенными выводами судебной коллегии, оценкой фактических обстоятельств дела, основаны на неверном толковании норм материального права, содержат разъяснение обстоятельств настоящего дела с изложением позиции ответчика по первоначальному иску относительно возникшего спора и его субъективного мнения о правильности его разрешения. Однако оспариваемое апелляционное определение постановлено исходя из собранных по делу доказательств в их совокупности. Несогласие заявителя с данной оценкой направлено на переоценку доказательств, что в силу главы 41 ГПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции».
Заявитель не согласен с такими выводами, поскольку ряд вышеуказанных доказательств осталось вообще без оценки, ряд обстоятельств, указанных выше и отраженных в судебных актах – апелляционной и кассационной инстанций вообще носят противоречивый и не чем не подтвержденный характер, в связи, с чем нельзя говорить о законности принятых судебных решений.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 376 - 378 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прошу:
ПРОШУ:
1. Истребовать из Перовского районного суда г.Москвы гражданское дело № 2-33333/2015 по иску гр-ки Дурында Д.И. к ООО «Зайчик» о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании компенсации оплаты коммунальных услуг и назначить дело для рассмотрения по существу в суде кассационной инстанции.
2. ОТМЕНИТЬ Апелляционное определение Московского городского суда от 06 ноября 2015 и Определение Судьи Московского городского суда Аванесовой Г.А. от 18 мая 2016 года № 4г/4-4444/2016 в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с ООО «Зайчик» в пользу Дурында Д.И.. в сумме 229 435,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 186,53 руб, расходов на представителя 15 000 рублей;
3. Оставить в силе решение Перовского районного суда г.Москвы в части отказа во взыскании задолженности по оплате аренды и коммунальных услуг и принять новое решение или направив дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.
Приложение:
1. Квитанция об оплате государственной пошлины
2. Копия решения Перовского районного суда г. Москвы от 15.07.2015г.
3. Копия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.11.2015г.
4. Копия Определения от 18 мая 2016 года № 4г/4-4444/2016
5. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя
6. Копия Приложения №1 от 20 апреля 2006 года
7. Копия письма от 25 июня 2014 года №б/н с проектом доп.соглашения к Договору аренды.
8.Копия Дополнения к договору аренды от 05 мая 2008 года.
9. Копия Акта сверки от 31 марта 2014 года
10. Копия протокола №1 от 21 октября 2005 года о назначении генерального директора
11.Копия протокола №7 от 27 мая 2014 года о продлении полномочий генерального директора
12.Выписка из ЕГРЮЛ
Генеральный директор
ООО «Зайчик»