» Апеляционная жалоба по гражданскому делу 2017

Апеляционная жалоба по гражданскому делу 2017

В Судебную коллегию по гражданским делам
Московского городского суда

Истец/Ответчик по встречному иску:
Смирнова Смирина Смириновна
Адрес: г.Москва, ул. Безразличия, д.1, кв.1

Ответчик/Истец по встречному иску: ООО
Адрес: Ул. Продавца, д. 2, г. Москва,


Уплачена госпошлина в размере 3000 рублей.


Апелляционная жалоба


02 ноября 2016 года Перовский районный суд г. Москвы по гражданскому делу частично удовлетворил исковые требования Истца по договору аренды нежилого помещения, по адресу: Москва, ул. Продавца, д. 2:
- Взыскал с ООО «Зайчик» задолженность по коммунальным услугам в размере 362453 рублей 80 копеек с процентами 21302 рубля, и расходы на представителя в размере 50000 рублей;
- По требованию о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, Отказал.

Считаю, что суд правильно отказал Истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и в тоже время неправильно взыскал всю требуемую Арендодателем денежную сумму за оплату коммунальных услуг.
Ответчик в качестве дополнительного основания считает, что арендатор правомерно производил оплату арендных платежей частично, исходя из площади занимаемых площадей в соответствии с пунктом 2 ст. 328 ГК РФ.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Зайчик»: о снижении арендной платы в порядке п.4 ст.614 ГК РФ, по договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, ул. Магнитогорская, д.27А, до 89 тысяч 600 рублей ежемесячно в связи с препятствованием арендодателя в пользовании имущества, Отказал.
Ответчик в части отказа в удовлетворении встречного иска к Смирновой С.С. не согласен с таким решением, считает его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, а также неправильным определением обстоятельств, имеющие значение для дела.

Судом при принятии решения не были учтены следующие нормы закона и обстоятельства:
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Поэтому, воспользовавшись положениями пунктом 2 ст.328 ГК РФ (В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков) Арендатор исправно выплачивал коммунальные платежи исходя из фактического пользования метража помещений.

Свое право арендатор реализовал после предупредительных писем в адрес Арендодателя:
• Письмом от 2 декабря 2015 года ООО «Зайчик» просит Смирнову выставлять счета на оплату коммунальных услуг на основании фактически занимаемых ООО «Зайчик» площадей, а именно, 117 кв.м., а не 175, 3 кв.м.;

• Вторым письмом от 23 декабря 2015 года ООО «Зайчик» снова просит Смирнову выставить счета на оплату коммунальных услуг фактически занимаемым площадям.

В ответе на письмо арендатора от 23 декабря 2015 года арендодатель Смирнова указала, что счета будут выставляться на площадь, определенную дополнительным соглашением.

Если следовать обратному и не принимать во внимание ВЗАИМНЫЙ характер Договора, то будет нарушаться принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор вправе выбрать способ защиты своих имущественных прав. На основании чего Общество считает, что вправе в указанной ситуации воспользоваться положениями пункта 4 ст. 614 ГК РФ в силу которого арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

А стремясь пользоваться нежилым помещением размером 171,4 кв.м.. и, заключив такое соглашение, Арендатор рассчитывал именно на условия пользования имуществом именно в соответствии с дополнительными соглашениями к Договору и поэтому, в связи с отказом арендодателя зарегистрировать указанные соглашения, обращалось в арбитражный суд Москвы и затем в Перовский районный суд Москвы о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору согласно пункту 2 ст. 165 ГК РФ.

Допрошенный в судебном заседании участковый инспектор полиции МВД по району Ивановское г.Москвы подтвердил суду о конфликте между сторонами гражданского процесса: ключи от входной спорной комнаты находились у арендодателя арендодатель использовала указанные спорные комнаты для собственных нужд, поскольку там находились ее имущество (холодильники и др.); возражала, чтобы их занял арендатор; закрепила на двери печать своей организации.
Суд, не опровергая показания указанного свидетеля, посчитал, что его показания не имеют правового значения, так как судом установлен размер арендной платы и обязанность Общества в ее оплате, что не связано с размером занимаемого помещения, а также тот факт, что Арендатор занимает помещения в меньшем размере, по его по-мнению, не является для удовлетворения встречного иска, поскольку стороны ранее установили размер арендной платы.
Апеллянт настаивает на том, что суд не учел статьи 606, пункт 1 ст. 611 и пункт 1 ст. 614 ГК РФ.


То есть Суд, своим выводом о «неимении правового значения» показаний участкового полиции, фактически признал доказанными все обстоятельства, положенные в основание встречного иска и являющиеся классическим деликтом, тем не менее, отказал в удовлетворении встречных данных исковых требований, сделав необоснованный вывод об отсутствии причинной связи правонарушения ответчика с правом Общества на уменьшение размера арендной платы согласно п.4 ст. 614 ГК ФР.

Также Суд фактически, согласился с тем, что арендатор не имеет возможности в связи с противоправными действиями арендодателя пользоваться указанным имуществом, неверно указав при этом, что невозможность использования арендованным имуществом по назначению не освобождает арендатора от обязанности уплаты арендных платежей.
То есть кроме статей 606, п.1 ст.611 и п.1 ст.614, не учел пунктов 3 и 4 ст.1 и пункту 1 ст.10 ГК РФ, согласно которым: при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения; не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).


Также суд посчитал, что исследованные в суде переписка между Арендатором и Арендодателем не имеет правового значения о следующем:

I. Арендатор неоднократно письменно обращался к Арендодателю с просьбой освободить помещения по дополнительному соглашению от 21 октября 2013 года, но положительного ответа не последовало.
• Претензия ООО «Зайчик» от 28 апреля 2014 года № 03/04 в адрес Арендодателя, в котором арендатор просит освободить и передать площади, в соответствии с доп. соглашением от 21.10.2013 г.
• Письмо ООО «Зайчик» от 23 июня 2014 г. № 02/06 о необходимости освобождения помещения № 2, переданное по акту приема-передачи от 21.10.2013 г.
• Письмо ООО «Зайчик» от 30 декабря 2015 г. № 04/12, в котором упоминается о невозможности использовать помещения № 1 и 2 «по своему назначению согласно договору аренды».
• Письмо ООО «Зайчик» от 04 февраля 2016г. № 01/02, в котором указывается, что Арендодатель не исполняет условия соглашения от 21 октября 2013г.

Данные письма Арендодатель оставила без ответа.

II. В тоже время Арендодатель в своих письмах, судебных документах неоднократно сама отрицала, что Арендатор по соглашению от 21 октября 2013г должен занимать 171,4 кв.м. и указывала иные площади:
• В исковом заявлении в Перовский районный суд г.Москвы указывает, что «ООО «Зайчик» обманным путем увеличило площадь Помещения (до 171,4 кв.м.) и занимает при этом 142 кв.м., вместо 117,1 кв.м.».

• К ходатайству о приобщении доказательств в Перовский районный суд г.Москвы Смирнова. прикладывает заявление в полицию от 28 апреля 2015 г., в котором она пишет, что Общество занимает площади 101,9 кв.м. Так же она пишет, что в кабинете №2 находится ее имущество: документы, сейф, вещи проката.

• 29 апреля 2015г. в своем заявлении в прокуратуру Смирнова пишет, что сдает ООО «Зайчик» помещение площадью 101,9 кв.м.

• В письме от 10 июня 2014 года № 2/1 Смирнова. в адрес ООО «Зайчик» отмечает «Общая площадь переданных Арендатору помещений составила 101, 9 кв.м (помещение II, этаж 1: комнаты № 3 (62, 7 кв.м), № 4 (20,7 кв.м), № 4а (12, 6 кв.м),, № 4б (5,9 кв.м).
Впоследствии площадь арендуемых помещений не менялась. Однако ООО «Зайчик» занял иные помещения, принадлежащие на праве собственности арендодателю, но не входящие в предмет договора.
Настоящим арендодатель просит освободить самовольно занятые Арендатором помещения до 1 июля 2014 года».
• Письмом от 1 апреля 2015 г. арендодатель уведомляет ООО «Зайчик» о переходе права собственности от ООО «Зайчик» к Смирновой С.С.. на помещение по адресу: Москва, ул. Магнитогорская, д. 27, стр.1 А.,
К уведомлению арендодатель приложила проект Дополнительного соглашения к договору аренды от 20 апреля 2006 года. Пункт 2 в проекте излагает следующим образом: «стороны договорились изложить пункты 1.1 и 1.2 в следующей редакции:
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение … общей площадью 131,4 кв.м…».


То есть, суд исследовав указанные документы, не отрицал сам факт противоправных действий Арендодателя, в то же время считая, что указанные документы не имеют правового значения, поскольку Договором стороны договорились о размере оплаты и размере сдаваемых площадей.

Согласно пункту 1 статьи 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований……»

В Судебном заседании как сам Истец Смирнова, так и ее представитель на вопросы относительно указанных Арендодателем площадей в выше поименованных документах, подписанных Смирновой ответить не смогли.
При этом, суд в своем решении никак не отразил этот факт и не дал соответственно показаниям Смирновой и ее представителю правовой оценки.

Смирнова. 25 апреля 2014 года противодействуя выполнению условий договора аренды, вопреки воли Арендатора изъяла имущество, предварительно похитив ключи от входной двери (две комнаты), и своим «ритуальным действием-опечатыванием дверей» подтвердила на наличие ее права на указанные кабинеты и отсутствие каких-либо прав у арендатора.
То есть суд поддержал правонарушающее поведение должника (Смирновой)
Суд, по сути, освободил деликвента от ответственности, посчитав обоснованным возложение всех неблагоприятных последствий деликта не на причинителя вреда.
Именно противоправное поведение Арендодателя привело к невозможности использования Арендатором материальных активов (торговых помещений) для извлечения прибыли, в том числе, путем сдачи их в аренду (субаренду), то есть привело к убыткам.
Следовательно, подтверждается противоправное поведение Арендодателя и в результате этого, невозможностью пользоваться комнатами.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное применение норм материального права.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ неправильным применением норм материального права является неприменение закона, подлежащего применению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 320 - 329, п. 4 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ,

ПРОШУ:


Изменить решение Перовского районного суда г.Москвы от 2 ноября 2017 года в части взыскания коммунальных платежей с ООО «Зайчик» в размере ………..рублей; в части взыскания с ООО «Зайчик» коммунальных платежей в размере ………………..рублей, отказав Смирновой С.С. в удовлетворении иска
Отменить решение в части отказа во встречном исковом заявлении ООО «Зайчик» к Смирновой С.С., удовлетворив исковые требования, изложенные во встречном исковом заявлении, то есть принять новое решение по делу


Приложения:

Генеральный директор                                                       ООО «Зайчик» А.А. Смотрящая

Возврат к списку